阴谋与灾难并存，楼市这是怎么了？？

日子不幸福了

恶性循环。

断供难不成也时尚起来了，还此起彼伏呢，这房子断供之声刚刚平息，土地也来凑热闹了，有趣有趣！

退房潮→退地潮之认识

　　去年的房地产市场无疑是疯狂的。直线飙升的房价、市场哄抢房屋的场面让开发商看到了地产行业似锦的前景。

　　今年以来的房地产市场同样也是疯狂的。过山车似的房价引发了一拨又一拨降价潮、退房潮、断供潮、退地潮……，可谓潮起潮涌，波澜壮阔。

　　去年，今年，很多时候都无法让人感觉到世界的变化，然而正是在这不经意间房地产市场让人们感受了什么才是真正的"过山车"。当然，"过山车"处于不同的阶段对于不同的人来说感受也是不一样的。去年，那些经过几多努力终于购到了房的人是高兴的，同时也乐坏了开发商和银行，还有政府。俗话说得好，"十年河东，十年河西"，如今喜忧的主角正好互换了，那些去年没赶上的人正安然地"笑看风云"，也正因为这些"冷眼旁观"者使得那些"喜极"之人如今终于"而忧"了。

　　30%甚至更多的降价使许多去年入市的购房者成了名副其实的"负翁"，所以他们选择了断供，掀起了一拨拨的退房潮、断供潮；开发商们在去年疯狂的市场中也是疯狂的，他们乐于造就是一个接一个的"地王"。然而在国家一系列的宏观调控政策下市场突然逆转直下，银行贷款、上市融资等以前敞开的大门一扇扇关闭，再加上销售缓慢，这让许多人猝不及防，资金的链条绷得越来越紧，曾经以"地"为王的开发商们现在发现"现金"才是其真正的"命门"，因此他们不得已导演了一幕幕的降价潮、流拍潮、退地潮。

　　从业主的角度来说，如今手里的房产已经成为了负资产，他们没有理由去继续购买"倒赔"的东西，虽然很多人现在还在为了信用而忍受降价坚持月供，要知道信用对于不同的人有着不同的价值底线，当房价继续下跌超过人们的心理底线时可以预知断供将是成片成片的。有很多业主责怪开发商大幅降价是一种不负责任，这似乎有点"于理不合"的味道。毕竟现在是市场经济，买卖都是自由的，需求增加价格自然就上涨，需求减少价格自然就跌，这是很简单的经济学原理，入错了市只能说明你对于市场的认识不够，因为你的认识不够所以你就需要承担风险和损失。

　　如果认为开发商降价是不负责任是合理的话，那么曾经圈过"地王"的开发商们就该去找政府理论了，因为卖地的钱都让政府拿了，但这是不可能的，正如在股市中赔个精光的人不可能找人赔一样。事实上，虽然开发商有定价的权利，但是他没有要求执行这个价格的权力，正如现在的市场能经常看到"有价无市"的情况，开发商就不得不一降再降。

　　开发商们不得已的降价引来了退房潮、断供潮，并被要求承担所有罪责，似乎还真有点"冤"。开发商们现在也在煎熬中，愁的就只有一个字--钱。如今，他们所有做的就是尽快"凑"钱，只是这钱又还真不好"凑"。国家银根紧缩贷款更难，上市融资不光市场不好而且还很不易，若想期待通过销售尽快回笼资金则更是难上加难，因此最后还真的只能通过降价促销、转让或退让储地这些"割肉卖血"的方式来保命了，期望回收销售款和节省地价余款来维持最后的血液循环。很容易理解他们的所作所为：前景再美好，首先得要活着。想想，他们也不容易。

　　退房潮断供潮与退地潮虽然不能说它们之间存在某种因果联系，但至少它们反应出了同样一个问题：市场形势不妙。这种形势可能维持半年、一年、两年或者更长，但至少是一段市场无法轻松度过的时期，这也就是说包括开发商和置业者在内都认为这个房价还会降。据统计，沪深72家房地产上市公司平均资产负债率达60%，最高超过100%，21家超过70%，对于那些非上市的中小地产企业，估计会更高，而银行则是主要的债权人；而对于住房贷款来说，80%的房款都是由银行贷的。换句话说，若业主和房产商都没钱还债了，银行就得承担很大的损失。这也就是房地产市场与金融行业之间的关系，美国的次贷危机是对这种关系最好的诠释。

　　虽然很多人认为中国跟美国的情况不一样，但这也无法否认房地产市场与金融之间的密切关系。中国的房地产市场的主要参与者就是置业者、开发商、银行以及政府，虽然各自的目标追求不一样，但他们是紧密联系在一起的。银行给开发商和业主贷款，为房地产市场提供资金；政府获得土地转让金和政策制定、实施，她需要关注房地产市场运行和金融市场风险。在这四个主角中，政府往往是最后行动的。市场不好，地产商降价不光降低了偿债能力，也直接引发了断供潮，这两个都直接影响到商业银行的资产质量和风险，从这个先后角度来看，在断供潮、退地潮之后必将带来银行的"高风险潮"。尽管官方认为银行不良资产率只有0.6%，但随着房价的下降，这一数据会很快增加，却也不会到 "泛滥"的地步，银行的应对将更多的是继续关紧向地产放贷的大门。

　　由于目前的通货膨胀仍是调控的主要目标，而经济并没有出现明显的下滑，因此国家趋紧的宏观调控政策不会变，期待对房地产的特别"照顾"将很难实现。如此一来，房价的下跌将是定局，这就会加大银行的风险从而会使银行对地产行业更加惜贷，地产商只能更进一步"弃价保量"进行自救。也可以预计"断供潮"、"退地潮"还将持续和剧烈。在这一过程中，"优胜劣汰"的自然法则将会表现得淋漓尽致，有人用"血雨腥风"来描述这样一个没有烟火的战场也许很合适，只是不知谁能最终"雄霸天下"，而谁又最终只是别人的"战利品"？

　　明天我不做羔羊！－－＂断供＂终酿土地血泪史
　　
　　有血有泪铸成的历史，总是发人深省的。正如二战以后的世界各国，都意识到经济才是提升国力的根本因素。而纵观深圳土地市场的＂近现代史＂，才发现土地市场的发展俨然充斥着＂盲目＂与＂野蛮＂。
　　
　　当我们还未从一个个＂断供潮＂的侵袭中解脱之时，又一次＂断供＂爆发了，而这次的＂断供＂却是笔者最为担忧的。都说土地是房子之母，这话不错，没有土地，我们拿什么去建房？更不用说去发展房地产了。但从０７年开始，＂房产之母＂就像羔羊般任人宰割！
　　
　　＂地王＂崛起
　　
　　２００７年无疑是楼市最火爆的一年，这期间，很多开发商有了一个新的封号－地王。地王者，坐拥天下之土地。
　　
　　面积达６９７亩的＂武重地块＂最终以３５．０２亿元的价格拍卖成交，地面价格高达３２９０元／平米，＂武汉地王＂诞生；长沙市新河三角洲地块由北京北辰集团以９２亿元的价格翻番竞得，＂长沙地王＂随之出世；而位于上海市南京路步行街的地块，被苏宁环球集团以４４．０４亿元的高价拿下，楼面价冲上２．６万元／平方米。一时间，所有一线城市的＂地王＂层出不穷，很多媒体都＂呐喊＂着－－地王频出，谁与争＂疯＂？地价的迅速上涨推动了房价的攀升，全国上下的楼市进入了＂兴奋期＂，而开发商则继续着他们的＂抢地行动＂。
　　
　　＂血泪史＂上演
　　
　　曾经有人说我们什么都可以不信，但不能不信＂因果＂。如果说土地的地位在２００７年时达到了顶峰，那么今年则是＂凄凄惨惨戚戚＂。
　　
　　据说老大万科已经在私下地价专卖一些土地。近期土地流拍成疯，土地已经开始大幅缩水。
　　
　　业内专家透露：２００８年上半年，全国高达１０％的土地出现流标流拍情况，一些地方开发商宁可不要保证金，也要退地。这种种迹象使人们不得不相信：土地＂断供潮＂已经来了。
　　
　　从开始的＂地王＂层出不群，到＂地荒＂络绎不绝。对于土地市场的把握，总让笔者能感受到开发商的贪婪与不理智。正是由于土地＂断供＂的显现，也最终酿成了土地市场的这场从高价拿地到土地断供的＂血泪史＂。
　　
　　明天我不做羔羊
　　
　　对于今后的土地市场，在这样＂惨淡＂的楼市情形下，很多人也不敢预言。但可以肯定的是：对土地的＂拿＂或是＂放＂都应当更加理性的对待。土地不是任人随便宰割的羔羊。一个理性成熟的开发商不会盲目的进行＂拿地＂从而给企业和社会造成负面影响。
　　
　　我们期待整个房地产行业能回归到一个理性、稳定的发展时代。
　　

07年的地王，08年的累赘

2007年9月11日，广州土地拍卖会上，众多开发商正在为争夺白云区金沙洲某地块的开发权频繁举牌。几经周折后，深圳鸿荣源击败保利，以21亿的代价夺得此地，折合楼面地价7935元/平米，广州金沙洲新的地王就此诞生。可此地块时至今日依然没有进展，据传，原因是鸿荣源没有缴清土地出让金。鸿荣源原本借壳上市的计划就此“胎死腹中”。
以上事件只是众多地王时下命运的“缩影”而已，07年是开发商疯狂拿地的一年，地王也就在这样一个近乎癫狂的年份里如雨后春笋般涌现在神州大地上。

■土地为王的年代

2007年1月31日，上海豫园商城以35.02亿元拿下面积达697亩的“武重地块”，勇夺当时的“武汉地王”
2007年7月24日，北京北辰集团以92亿元购得长沙市新河三角洲地块，长沙地王横空出世。
时隔一个月的8月24日，上海南京路步行街某地块，被苏宁环球以44.04亿的天价收入囊中，楼面地价直抵2.6万/平米，上海乃至全国地王无不“俯首称臣”。
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07年也可以说是“地王年”，随着各地“孵化”出来的地王日渐增多，人们渐渐习以为常了。开发商对未来的预期从来没有像07年这么乐观自信过，“没有卖不出去的房子！”这是07年地产商们普遍的心态。就因为如此，各路豪杰才在竞拍场上上演了一幕幕“群雄逐鹿”的血拼混战。“拿到地就等于获得了暴利”，这是开发商们普遍的共识。

■土地为患的年代

可惜，07年的辉煌未能在08年继续上演，各地产公司们开始为去年的天价地王烧钱埋单。
2月28日，福州融信地产确认以损失7000万元保证金作为代价，将其在去年9月11日高价拍得的市中心白马路地块退还给福州市国土资源局。尽管开发商给这块区位优势明显的土地命名为“白马至尊”，不过该地王最终仍然难逃拱手相让的命运。
5月14号，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50％股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期以14.12亿拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块。由于今年东莞房价的大幅下降，使得万科所持有的该项目开发出来基本毫无利润可言。转让股权实属断臂自保。
苏宁环球44亿拍得的上海地王时至今日依然未开工，目前据说已经向政府退地，原因众说纷纭，来自公司内部的消息说是因为政府延迟交地，苏宁环球这边可能因为退地而付出4.4亿元的违约金。
另外，北辰集团92亿购得的长沙地王，也频频传出负债经营的冷风。
07年土地市场上像穿了“红舞鞋”一样狂舞不止的开发商们，眼下在市况低迷的大背景下终于停下了华丽“舞步”。曲终人散后，各大城市近来纷纷传来断供，退地，转让大剧，这场风波带来的喧嚣，与土地竞买市场目前的冷清景象形成了鲜明对比。去年苦心费力竞拍到的地王到今天就是赔上违约金，赔上押金地款也一概被甩，开发商如此“忍痛割爱”实属不得已。面粉已经贵过面包，就是烤出面包来也已无人问津了。土地转眼成为开发商手中的烫手山芋，土地为患的时代渐渐来临。

■分化已经开始

据统计，截至2008年8月21日，沪深两市75家房地产类上市公司披露了半年报。这些上市房企上半年共负债达到3514.7亿元，比去年同期的2128.7亿元大幅增加了65%。75家上市房企的平均资产负债率为59.55%，且具体负债率水平差别较大：负债率超过100的公司有1家、负债率低于100%但超过80%的有5家，负债率在70%-80%之间的有16家，负债率在60%-70%之间的有24家，负债率在50%-60%之间的有9家。事实上，在房地产企业中，上市房企的负债率可以说是大大偏低的。这是因为，上市房企的融资渠道较非上市房企更多——2007年以来，上市房企纷纷充分利用了公开增发、定向增发、发行公司债、发行短期融资券、信托融资等方式进行融资。非上市房企的负债率目前普遍超过了75%，在部分省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了80%。
还有一点要指出的是，上市公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。
　　这一窘境在中小地产商中显得更加明显，由于中小地产企业的销售目标及预期竣工面积都将大大超于去年，可土地储备方面巨额的资金投入与银行的银根收紧相生相克。在这样的情势下，适时在特定市场再次实施降价策略，对于无疑是重要的战略工具，再者，一些资金能力更差的公司只有选择退地断供了。
毫无疑问，地产领域内的“新陈代谢”已经开始，一些中小地产商将难逃吞并的厄运，部分企业淘汰出局也不可避免。而房地产领域内的一线公司则可趁此轮分化抢占瓜分更多的资源。据悉，万科已经转道土地二级市场淘金， 抄底土地市场的步伐已超无声息地加快了。其中，惠州的海景别墅项目，地价仅605元/平方米。上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米，均属超值。而在东莞，最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米。就在它的旁边，万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘，地价仅为3144元/平方米。兼并中小企业已让万科收获颇丰。相信，其他对市场嗅觉敏锐的地产巨鳄也不会错过这顿饕餮大餐。

■明天会怎样？

经过此轮分化洗牌，未来的房地产市场将会是什么一个面貌呢？是“万金招保”横行天下，独霸武林，还是群雄并起，继续战火纷飞呢？笔者再此难以预言，不过有一点很清楚，未来的中国房地产市场将渐趋理性。可间歇性的“癫狂”在未来的岁月里是否又会重演呢？笔者对此的答案是肯定的，因为利益永远都有让人失去理性的时候。