大容积率、小面积户型……部分楼盘打着豪宅的旗号，卖着豪宅的价钱，却不具备豪宅应有的高品质。本报记者鲁力摄

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　　“并非所有带‘豪’字头的住宅都好卖”，德思勤咨询总部总经理助理叶世育接受本报采访时反复提及。继上周推出“解密豪宅热销真相”报道后，本期将聚焦深圳的“伪豪宅”乱局。数名记者分别前往几个代表性楼盘进行独立调查，并集纳了地产业界人士、专家的看法和观点。

　　■概貌

　　真正的豪宅不到10%

　　“深圳的豪宅市场是很乱的”，一名地产中介的高管刘明(化名)对记者如是评价。

　　据其了解，目前深圳的豪宅楼盘约有200—300个，但真正称得上豪宅的，估计不到10%，大概20多个盘。“很多都是挂豪宅的旗号，打擦边球，其实品质、配套等都不到位。”

　　深圳某知名地产中介的一名区域市场高管胡英(化名)表示，豪宅楼盘一般都要符合几个条件，比如要拥有不可取代的资源，容积率在0.7之内，建筑具有前瞻性，配套完善，还应具有人文气息等等。以各方面条件衡量，像“观澜湖”这样的楼盘就是比较典型的高品质豪宅盘。

　　但是，现实却呈现各种所谓“豪宅”楼盘多种多样的“作伪”现象。胡英向记者介绍，有些楼盘，价格卖得很低，彷佛成了“大路货”。有些盘面积很大，达到了政府规定144平方米的标准，但层高、质量标准、周边配套都不完善。还有些“豪宅”，价格卖得很高，可能是用料好，但其他方面有缺陷，其实这种也不能算真正的豪宅。

　　刘明代理豪宅业务多年，按照他的观点，真正的豪宅应该具备资源性、容积率、价格、人文环境等多方面的、综合的优势。深圳现在很多“伪豪宅”盘，并不完全具备综合性品质，而只是单纯放大了某一方面优势。比如罗湖区“百仕达·乐湖”，虽然近期该盘的销售较好，但实际上它称不上是真正的豪宅，从资源、配套、大社区等方面来说，该盘所在的区域，不能支撑豪宅产品的发展。

　　究竟什么是豪宅?珠三角地产网(http://www.zsjdc.com/)地产评论人士刘轩认为，真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅应具有五大特征:一是区位优越不可替代；二是环境优雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造:五是人文价值无法再生。

　　“在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。”刘轩认为，作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。

　　这个价格门槛应该是多少?刘明认